核心观点
｜行业概览
（1）行业基本面良好
威尼斯欢乐娱人成app国是世界第一大人口大国，物业行业有着广阔的市场空间，并且物业服务是居民的刚性生活需求。轻资产、抗周期、现金流充裕、客户粘性高、行业整体回报率较高等特性让物业行业具备投资价值。
（2）市场集中度提升，变化既机会
过去10多年中，威尼斯欢乐娱人成app国房地产行业发展迅猛，物业行业大企业主要瞄准的是增量市场。大批量小规模，资质低，服务差，与房地产开发商关系密切的小型物业服务商依靠包干制的物业费机制，压榨成本，降低服务标准生存。未来威尼斯欢乐娱人成app国房地产市场将进入存量房市场，大型的物业龙头，如绿城服务等，将会把工作重心转移到提高自身市场份额，争夺存量物业项目上，由于大型企业在服务、规模、品牌等方面具备较强优势，以前工程队式的小型企业将难以生存，行业龙头的市场份额将进一步提高。
（3）把握线下流量入口，未来潜力巨大
物业行业把握着线下生活最重要的流量入口，无论是近水楼台先得月式的配套服务还是物业数据收集，都具备较强的商业价值。物业行业本身利润率不高，但是增值及配套服务盈利能力可观。当威尼斯欢乐娱人成app国物业市场从增量市场转变为存量市场时，行业将进一步整合，标杆龙头企业将迎来行业整合、增值服务带来的双重增长。
｜投资机会
基于物业服务行业上述特点，可以通过以下方式系统性把握物业服务行业投资机会：
1、参股或控股可以实现证券化的大型物业服务企业。重点针对排名T0P30的物业服务企业，在估值合理，有安全边际，且标的本身具备上市条件的情况下，通过参股或控股方式投资布局物业行业。
2、依托于所投资的物业企业，孵化投资专注于某一项增值物业服务业务的专业企业，比如家政、养老、早教、健身房、洗衣店等，以及为物业服务企业提供外包服务的上游企业，比如保洁企业、安保企业、园林绿化及设备维保企业等。
一、行业概述
1.1 行业界定
物业服务是指对已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地进行服务管理，包括房屋维修、环境卫生、绿化、治安、道路交通以及家居生活服务。根据中国证监会颁布的《上市企业行业分类指引（2012年修订）》，行业属于“K70房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2011），企业所 处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。
根据住房用途不同，物业服务可以主要分为四大类：居住物业、商业物业、工业物业和其他物业。
1、居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
2、商业物业：有时也称为投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可以大致分为商业物业和办公物业。商业物业是指各种工商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
3、工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。
4、其他物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。
1.2 行业政策
物业服务行业实行在国家层面统一监管、实际监管权下方到县级以上地方政府。以物业费为例，2004年《物业服务收费管理办法》规定，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业收费的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作；具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
由于物业服务行业与房地产开发行业天然的关联属性导致很多业主并没有选择物业服务提供商的权利，行业内存在非市场化竞争的现象。目前监管层的主要监管思路是减少行政干预，引导行业进行市场化竞争。《物业管理条例》中明确提出住宅物业必须以招投标的方式选聘物业服务企业；《物业服务收费管理办法》也提倡业主通过市场竞争机制选择物业企业从而促使形成市场化物业费用；2018年2月，住建部发文废止了《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质认定成为历史，进一步减少了对行业的行政干预，鼓励行业建立自身信用体系，市场化发展。
1、主要政策与法规：
2、监管体系：
住房与城乡建设部（原建设部）：具体由下设的房地产市场监管司监管，其主要职责是制定全国普适性的行业监管法规和政策并会同国家发改委对全国物业服务费进行监督管理。
国家发改委：政府价格主管部门，制定或者调整物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审。
地方住房与城乡建设部门：实行相关行业政策、法规；处理业主投诉；对违规、违法物业服务企业进行处罚；会同地方发改委对行政区域内物业服务费进行监督管理，是物业服务企业的直接监管部门。
1.3 业务模式
1.3.1主营业务
物业服务企业一般提供两种基本服务：基础物业服务和增值服务（多种经营）。
基础物业服务：1.保安服务，主要包括巡逻，进出控制，保安员驻守站，访客处理及紧急情况处理；2. 保洁及绿化服务，包括保洁、绿化、灭虫及景观服务等，一般由分包商提供；3. 物业维修及保养服务，一般涵盖公共区域设备及设施，如升降机、中央空调及发电机的维修及保养，部分外包给分包商。
增值服务（多种经营）又分为围绕开发商提供的服务、围绕业主生活提供的服务和对业主物业价值的管理服务。
围绕开发商提供的增值服务：为整个房地产开发项目各个阶段提供顾问咨询服务，一般分为两个子类别：一是在建物业服务，包括示范单位管理服务（销售案场管理）。二是管理咨询服务，包括在项目设计及开发阶段提供的房地产开发咨询服务，以及在交付前后提供的各种物业咨询服务。
围绕业主生活提供的服务：1.公共空间租赁服务，主要包括公共区域的管理服务以及广告设计、制作及展出服务。物业企业将和业主共享这一部分收益。2. 购物协助服务，利用O2O平台为业主及住户提供购物协助，平台进行一定的抽成。3. 拎包入住服务，为业主和住户提供设计及采购服务，让业主和住户能够及时入住，物业企业预先收取商定的百分比费用或定额费用。4. 学问教育服务，利用物业企业的资源优势，与教育服务供应商合作开设早教、课后培训班等项目。5.家政服务，为业主提供家政类上门服务，包括室内外保洁、地毯、吊灯的清洗，地板打蜡等。6. 健康服务，免费为业主提供基本的自助检查，如果业主想要做更全面的检查，可以将要求转达与物业企业签订合同的医疗机构，物业企业按商定的金额向医疗机构收取一定的中介费。
对业主物业价值的管理服务：1. 房屋返租服务，对业主空置的寓所进行出租，实现业主物业商业价值最大化。同时，物业企业收取一定的佣金。2. 房屋置换服务，包括针对开发商的销售代理服务及二手房的交易经纪服务，物业企业可以在房屋置换服务中收取一定百分比的佣金。
1.3.2 收费模式
目前物业行业分为包干制收费和酬金制收费。
包干制：对于按包干制收取的物业费，物业服务企业把全数物业费记为收入，就提供物业服务产生的所有开支记为销售成本。若收取的物业费不足以填补发生的开支，业主和住户并无责任支付不足之数，物业企业要承担有关损失。包干制是目前国内物业服务行业的主流收费模式。
酬金制：对于按酬金制收取的物业费，首先按照一定比例（中国一般为 10%）预留物业服务企业的收益，剩余部分作为运营资金以支付相关的物业服务开支。若扣除相关物业服务开支后营运资金出现盈余，直接冲抵下个年度期间的物业费。若运营资金不足以支付相关物业服务开支，则物业服务企业先行代付，然后向住户、租户或业主收回款项。
包干制目前是威尼斯欢乐娱人成app国物业服务企业的主要收费模式，但是酬金制已经成为未来发展的必然趋势。原因主要有两点：1.物业行业逐渐规范和市场化，大部分资质都已经取消，物业企业需要良好口碑和服务来支撑自身持续发展，酬金制稳定的特性可以保证物业企业为客户提供稳定、高质量的服务。2. 物业开支越来越透明，物业服务企业通过压缩开支获利的可行性降低，风险升高。比如物业企业通过压缩保安编制节约成本，那么一旦小区内出现安全事故，物业服务企业将承担相应责任。目前，成熟的物业服务企业在与业主方确定收费模式时都会优先考虑酬金制。
1.3.3 定价模式
物业服务企业在投标时会根据业主方所选择的物业服务等级标准从安保，清洁，绿化，能源、工程维护、客户服务、税金等多个方面测算人工和物料成本，然后加上10%-12%的管理费作为报价。住宅类物业一般管理费收取比例为10%，非住宅类物业一般为12%，但是由于住宅类物业可以开展的增值服务更多，两者利润空间在同一水平。在实际项目竞争中，参与投标的各家物业企业的报价差距基本在2毛/平方米/月以内，价格不是影响投标结果的主要因素。
在2003年以前，主管部门会制定一个物业费引导价，物业企业的收费方案需要经过审批方可实施，政府在一定程度可以通过行政手段干预市场价格。2003年以后，物业企业的收费方案不需要主管部门审批，只需要 京公网安备11010502030673号